Jump to content
Гладиолус

продажа квартиры и органы опеки

Recommended Posts

Привет! Прокомментируйте ситуацию. Заранее благодарю!

Отец продает однокомнатную приватизированную квартиру (в равных долях). Он и его несовершеннолетний сын там не прописаны. Ребенок прописан с матерью и сестрой в другой однокомнатной квартире. Мать и сестра ребенка - собственники по 1/2 долей.

Куплена 3-х комнатная квартира в общую собственность отца и матери. Есть нотариальное соглашение о выделении доли в ней сыну. Квартира куплена по ипотеке.

Сегодня в органах опеки приняли пакет документов для разрешения на комиссии. Но в заявлении сказали писать, что обязуемся представить долю в течение 2013 г., хотя ипотека на 15 лет. Комиссия состоится 20.02, покупатель на квартиру уже никак не дождется документов.

1. Могут ли органы опеки отказать в продаже квартиры?

На каком основании они просят выплатить ипотеку за год? :blink:

2. Стоит ли тогда избрать сложный и долгий путь дарения доли матери из другой квартиры сыну, чтобы отцу легче было продать квартиру?

Вот как-то так...

Share this post


Link to post
Share on other sites

Теоретически опека может отказать. Ведь обмен доли в 1-ке на обремененную банком долю в 3-ке - это ухудшение. Но в опеке работают здравомыслящие и разрешение скорее всего дадут.

А вот разрешение может быть двух видов: либо вам позволят выделить новую долю собственности несовершеннолетнему после погашения ипотечного кредита, либо потребуют сделать это немедленно. Ваш случай (предварительно) - это второй вариант.

Вас не просят выплатить ипотеку за год. Просто вам нужно договориться с банком о выделении доли в заложенной квартире несовершеннолетнему.

Почти все банки против, т.к. они не берут на себя ответственность за выделение доли несовершеннолетнему ребенку в случае, если его родители-заемщики вдруг откажутся или не смогут платить кредит, и квартиру придется реализовывать.

Но есть и банки, которые идут на встречу (например, ВТБ24 - при соблюдении определенных условий).

Способы решения

1. Убрать из залога долю недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему (в качестве залога предложить иную недвижимость)

2. Взять на оплату доли несовершеннолетнего потребительский кредит.

3. Можно можно наделить ребенка собственностью в другой недвижимости. Органы опеки дают согласие на продажу квартиры в том случае, если родственники обязуются подарить несовершеннолетнему долю в своем жилье.

Описанный Вами сложны путь не так уж сложен и долог. Доли надо не дарить, а обменять. На все уйдет 10 дней (+/- 7)

Share this post


Link to post
Share on other sites

Я бы ,как представитель несовершеннолетнего ,написала типо гарантийное письмо (тем более что есть нотариальное соглашение об этом же) для органов опеки с обязательством выделить долю и предоставить в 2013 году свидетельство о праве на собственность на долю,выделенную ребенку.

Edited by Гела
  • Like 1

Share this post


Link to post
Share on other sites

Сегодня в опеке на наше предложение подарить 1/2 долю сыну из однушки (где у мамы с дочкой пополам доли) сказали, что это и так сыну по наследству будет. Нужно типа в новой трешке. Но ведь мы и так сделали обязательство о выделении доли в трешке. Опека считает, что это не очень в пользу несовершеннолетнего т.к. трешка по ипотеке (т.е. обременение есть).

Комиссия послезавтра, неужели откажут? :huh: В итоге 3 квартиры в собственности, а все что-то опеке не нравится. :blink: получается папе с сыном жить в однушке в одном городе Подмосковья, маме с дочкой - в другом (в однушке). А большая трешка должна пустовать 15- 20 лет, пока не выплатим ипотеку? :P

Share this post


Link to post
Share on other sites

Ипотечные сделки с несовершеннолетними -это тяжко.Попробуйте проконсультироваться в банке,который вам ипотеку дает.

Share this post


Link to post
Share on other sites

По ипотеке квартиру купили еще в декабре. Они больше ничего делать не будут. Я никак не пойму, почему я не могу подарить свою долю (жилая площадь даже будет больше, чем сейчас у ребенка по приватизации).

Share this post


Link to post
Share on other sites

Подари что нить другое по цене равное доли в квартире (дача?), а в квартире сделать отчуждение. Ну или выход найти (взять) денег равное доли квартиры несоврешеннолетнего.

Share this post


Link to post
Share on other sites

Дача - это земельный участок, а не квартира, - это прокатит? Они ведь хотят от рыночной стоимости квартиры несоверешннолетнего. Грубо говоря, независимая экспертиза насчитает стоимоть в 3,5 млн., а дачу продам, допустим, за 1,5млн. (а вдруг меньше?). Продавать дачу долго, а надо срочно продать отцовскую однушку!

А где ж еще денег брать-то? Если бы я богачкой была, я б тогда с ипотекой не заморачивалась. Я что-то не врублюсь, в законе есть фраза, что может подарить родственник и не сказано, что им не может быть мать. Что-то опека мутит, может судиться? (но это тоже долго).

А что такое отчуждение и в чем его смысл?

Какие еще юридически хитрости могут быть (или в опеке так на взятку намекают?)

Edited by Пахапумба

Share this post


Link to post
Share on other sites

В Распоряжении должно быть четко указано, при соблюдении каких условий может быть совершена сделка. Чего там написано? Написать должны были.

Для тебя главное условие сейчас это перевод причитающейся ребенку суммы денег на его персональный счет либо предоставление условий не хуже чем доля в имеющемся жилье (раз такового нет, то остается первый вариант-т.е. деньги на счет).

Деньги они точно не вымогают. Обжаловать можно только через суд... к сожалению..

Edited by Елка

Share this post


Link to post
Share on other sites

По поводу хитростей... не получится сейчас уже. Хитрить надо было до приватизации.. К примеру прописать в другом месте ребенка.

Единственное, что остается, это в опеке дать обязательство (нотариально заверенное есстесно), что обязуетесь после продажи квартиры, долю в денежном эквиваленте положить на личный счет несовершеннолетнего сразу же(указать еще для пущей убедительности сроки, там до такого то м-ца).

Может и прокатит.

Edited by Елка

Share this post


Link to post
Share on other sites

По поводу хитростей... не получится сейчас уже. Хитрить надо было до приватизации.. К примеру прописать в другом месте ребенка.

Единственное, что остается, это в опеке дать обязательство (нотариально заверенное есстесно), что обязуетесь после продажи квартиры, долю в денежном эквиваленте положить на личный счет несовершеннолетнего сразу же(указать еще для пущей убедительности сроки, там до такого то м-ца).

Может и прокатит.

Ребенок и прописан в другом месте. В продаваемой квартире вообще никто не зарегистрирован. Хитрить раньше нельзя было, т.к. квартира получалась по метражу от армии на сына и отца. Поэтому и приватизировали в равных долях.

Вот ептить, с деньгами на счет - тогда и на ремонт ничего не останется фактически. И не факт, что квартира продастся (а у нотариуса опять деньги отдать за очередное соглашение, а опеке все по-фигу). :angry:

походу, остается суд ,но это долго... :huh::wacko:

Ну не пойму я никак, в законе не указано, что мать не может подарить свою квартиру (долю)... :blink:

В Распоряжении должно быть четко указано, при соблюдении каких условий может быть совершена сделка. Чего там написано? Написать должны были.

Распоряжение будет через 2 недели, они ничего толком не объясняют и не советуют :angry:

Edited by Пахапумба

Share this post


Link to post
Share on other sites

Распоряжение будет через 2 недели, они ничего толком не объясняют и не советуют :angry:

Ну погоди тогда.. в Распоряжении должны написать чего хотять по любому.

Вопрос решать по мере их поступления. Деньги если буду, будут лежать на счете до 18 летия, но тебе сейчас главное разрулить ситуацию. Вот ты ее и разрулишь-потом дальше будешь думать. Тебе сейчас что важнее? Продать квартиру или ремонт? Усе будет хорошо.

Edited by Елка

Share this post


Link to post
Share on other sites

Короче, буду смотреть схему обмена долями, продажи дачи и т.п. А деньги нужны не столько на ремонт, сколько вернуть долг родным.

Share this post


Link to post
Share on other sites

Есть маленькая хитрость.Докумнты в опеку подаются не по месту нахожднения имущества,где собственник несовершеннолетний,а по месту его регистрации.Это значит,что его надо просто прописать в другом месте и подать документы в другую опеку.

Вот ещё ссылка (не пугайтесь она с саратовского сайта) http://saratovdom.narod.ru/publ0027.htm

Edited by Гела

Share this post


Link to post
Share on other sites

не совсем поняла - несовершеннолетний прописан на Власихе, продаваемая квартира, где он 1/2 собств. - в Балашихе. Одинц. опека не пропускает. его что ли в Балашиху прописывать надо? :huh: типа, там может быть проще?

Edited by Пахапумба

Share this post


Link to post
Share on other sites

не совсем поняла - несовершеннолетний прописан на Власихе, продаваемая квартира, где он 1/2 собств. - в Балашихе. Одинц. опека не пропускает. его что ли в Балашиху прописывать надо? :huh:

Да.смените опеку и все...Фишка в том,что нашей опеке как то стремно принимать решение по квартире в другом городе.У меня лично был опыт с московской опекой,которая не давала разрешение на сделку с московским имуществом сына,мотивируя,что я ухудшаю тем,что лишаю ребенка московских метров,выделяя ему пусть и большую долю,но в Подмосковье...Бред чистой воды...Я выписала его из московской квартиры и прописала в Одинцово и спокойно прошла опеку здесь. Edited by Гела

Share this post


Link to post
Share on other sites

Пройти Одинцовскую опеку без проблем не так-то просто! Особенно, если сравнивать ее с Московскими органами.

А Вы - Пахапумба, будьте бдительны, на этой недели в гос.думе рассматривали законопрект о прохождении опеки даже в том случае, если ребенок не собственник, а только пользователь (т.е. зарегистрирован по месту жительства) Существует большая вероятность того, что этот закон примут, поэтому могут возникнуть доп.сложности!

А на ваш вопрос об отчуждении сообщаю - это купля-продажа на юр.языке!

Желаю удачи!

Share this post


Link to post
Share on other sites

Пройти Одинцовскую опеку без проблем не так-то просто! Особенно, если сравнивать ее с Московскими органами.

А Вы - Пахапумба, будьте бдительны, на этой недели в гос.думе рассматривали законопрект о прохождении опеки даже в том случае, если ребенок не собственник, а только пользователь (т.е. зарегистрирован по месту жительства) Существует большая вероятность того, что этот закон примут, поэтому могут возникнуть доп.сложности!

А на ваш вопрос об отчуждении сообщаю - это купля-продажа на юр.языке!

Желаю удачи!

Отчуждение -это не только купля-продажа,а так же и дарение...на юр.языке :) Закон не примут,скорее всего..Обратная сторона - дети станут в массовом порядке БОМЖами,их перестанут даже регистрировать при рождении родители на собственной площади.ПыСЫ.Я выше привела пример как раз в лоялности местной опеки по сравнению со столичной.

Share this post


Link to post
Share on other sites

Ну и не забудь (автору), что квартира для продажи в собственности должна быть не менее 3-х лет, чтобы еще под налоги не попасть.

Share this post


Link to post
Share on other sites

можно ли обменять доли дяди (брата мамы) и ребенка, или, чтобы дядя подарил свою 1/3 долю ребенку или поменялся с ним (1/3 дяди больше, чем 1/2 доли ребенка по метражу, вроде, ничего не ущемляем).

Либо мать с братом (дядей ребенка) меняется долями (у матери 1/2) и дядя эту 1/2 меняет с 1/2 ребя (тоже по площади в пользу несовершеннолетнего)?

Edited by Пахапумба

Share this post


Link to post
Share on other sites

Только дядя должен быть не родным, а "условно чужим"

В соответствии со ст. 37 ГК РФ запрещены возмездные сделки (купля-продажа) между несовершеннолетними и их законными представителями – родителями, усыновителями, опекунами, попечителями, а также их супругами и близкими родственниками. Согласно данной норме, к примеру, невозможно, продать недвижимое имущество, принадлежащее малолетнему гражданину, за которого действует его мать, родителям матери или иным близким её родственникам. Данный запрет распространяется на все возмездные сделки, независимо от того, выступают ли дети приобретателями или отчуждателями имущества.

Не допускается дарение от имени малолетних их законными представителями (ст. 575 ГК РФ), запрещена и безвозмездная уступка имущественного права.

В государственной регистрации таких сделок будет отказано, так как они не соответствуют закону.

Так что ост. вариант с "чужим дядей".

В соответствии со ст. 14 Семейного кодекса РФ близкие родственники – это родственники по прямой восходящей и нисходящей линии: супруги, дети и родители, бабушки, дедушки и внуки, а также полнородные и неполнородные братья и сестры (имеющие общих отца или мать).

Значит условного дядю можно поискать как среди друзей. так и среди родственников.

Гл. чтобы не был ребенку и матери этот родственник- близким по определению ст. 14 СК РФ.

Share this post


Link to post
Share on other sites

Че-то юристы предлагают, чтобы родня (кроме мамы) подарила ребенку долю. А если это незаконно, что ж предлагают, не пойму никак? Ведь опеке надо, чтобы у несовершеннолетнего была доля такая же или не хуже продаваемой.

Edited by Пахапумба

Share this post


Link to post
Share on other sites

трудная ситуация с этими опеками - сама сталкивалась.

Купили квартиру в Дубках - обеспечили несоврешеннолетних детей нааамного боооольшей площадью, чем была. У нас была двушка 27 м2 в Иркутске и на всех равные доли. А стала - 3 шка 80 м2 . Так в опеке заявили, что нельзя продать квартиру в Иркутске так как у детей теперь КАК БЫ по 2 доли в трешке и двушке и мы ухудшим их условия и жить на Байкале лучше, чем в Подмосковье.... короче бред несли.

А то что мы купили эту треху и влезли в огромные долги чтобы детям улучшить условия - их не касается . Подсчитали все наши деньги от продажи малюсенькой двушки в Иркутске и спрашивали - а как мы распорядимся деньгами для детей. Пришлось врать, что мы на обучение в институте их потратим. А то что мы УЖЕ купили и влезли в долги - им пофигу! И нам срочно нужно было продать чтобы долги отдать. Короче издевались как могли , а муж в это время в Иркутске сидел и покупателей квартиры чуть ли не за ручку держал. Я тут упиралась.... ус.. лась доказывать в опеке, что мы улучшили для детей метраж и условия . Короче - с ними надо по умному, и в то же время по хитрому и очень убедительные доводы , причем документальные - сопли и нюни как раз не пройдут. Очень важно не юлить и твердо высказывать свои намерения в одном направлении.

Еще как вариант - мы прописывали детей у бабушки в Улан Удэ в ее 3 комнатной приватизированную квартиру и нам тогда органы опеки разрешали продать квартиру , но мы не воспользовались таким вариантом.

Share this post


Link to post
Share on other sites

Create an account or sign in to comment

You need to be a member in order to leave a comment

Create an account

Sign up for a new account in our community. It's easy!

Register a new account

Sign in

Already have an account? Sign in here.

Sign In Now

  • Recently Browsing   0 members

    No registered users viewing this page.



×